新规！27层以上住宅或退出历史舞台？《住宅项目规范》五大变革

更新时间：2025-04-27 19:37  浏览量：6

近日，住房城乡建设部发布的《住宅项目规范》（GB 55038-2025）终于出台了。作为全文强条的项目规范，很多条文的升级备受瞩目。与2011版《住宅设计规范》（GB50096-2011）相比，新规在建筑规划、适老化设计、空间标准等方面提出了更严苛的要求。

其中备受关注的是，未来27层及以上的超高层住宅可能因新规限制而“绝版”。新规于今年5月正式实施，已经是箭在弦上。如果有正在报建阶段的27层及以上住宅的项目需要关注并提前修改咯！接下来，我们从五个维度看看新规有哪些重要调整。

一、规划层面：从高度限制到配套升级，重塑居住品质

新规关于废除原有旧规强条的通告中其实漏了一本规范《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018），不少规划层面的要求就出自于这本规范。1、建筑高度与层数严控 新规将 “住宅建筑高度控制最大值”汇总入强制性项目规范，针对不同层数的住宅高度都有明确的上限。最高的Ⅱ类住宅限高80米（26层）。这意味着27层以上的住宅将因突破限高而难以获批。这一变化或倒逼开发商转向中小高层开发模式。

2、配套场地设计

新规新增快递柜、垃圾分类收集点等配套要求，将原《城市居住区规划设计标准》中居住街坊（300-1000户）的设置要求进升级。

要求住宅项目均需设置分类垃圾收集点和快递箱（柜）。强调“同步建设”，避免后期补建导致的场地混乱。

二、适老化设计：从“推荐”到“强制”，无障碍通行成标配

1、电梯配置门槛提高电梯的配置提升是新规很明显的一个变化趋势。 旧规要求7层及以上或顶层入口距室外地面超16米时设置电梯，新规则要求4层及以上或顶层入户距室外地面超9米的住宅，应设置电梯。电梯设置楼层数降低至4层，也是出于对提升居住舒适度及适应老龄化社会的硬性要求。

对于设置两台电梯的情况，老规针对12层及以上住宅设2台电梯，还可以在12层以上隔几层设置连廊去放宽，这样单个单元只需设一部电梯即可。但新规取消了连廊的放宽要求，但凡超过12层（含）的住宅每单元就需要设置两台电梯，且其中1台需满足担架进出尺寸（宽轿厢≥1.6X1.5米，深轿厢≥1.1X2.1米）。

（图片中带连廊的住宅也将成为“绝版”）这意味着未来中小高层住宅的电梯配置标准向高端看齐。对于乘梯的舒适度和等待时间都有很大程度的优化。2、户门与通道无障碍化 新规将户门净宽从防火通规要求的0.8又重新提升至0.9米，并要求公共走廊净宽≥1.2米、楼梯平台深度≥1.5米，全面适配轮椅通行。户内也有许多无障碍要求的升级。除了厨房、卫生间、封闭阳台、户门的门槛高差一律不大于0.015的无障碍要求外，厨房卫生间门还需预留往外开启或推拉开启的空间条件，卫生间便器和洗浴器旁应设扶手或预留安装条件等。

可以看出，新规将无障碍要求的很多细节纳入强制性条款，宣告“适老化设计”不再是加分项，而是底线要求。

三、空间标准升级：层高、净高、室内环境全面提升，告别压抑感

1、层高与净高双提升 旧规建议层高2.8米，新规强制要求层高≥3.0米；卧室、起居室净高从2.4米提至2.6米，局部净高允许2.2米但面积占比≤1/3。这一变化将显著改善空间通透感，但也可能增加建造成本，挤压房企利润空间。

2、公共区域“拔高”体验新规要求走廊净高≥2.2米。这意味着公共区域舒适度向高品质住宅要求靠拢。

3、隔声要求全方位提升新规对于卧室、起居室的墙、楼板隔声要求同样提升，其中卧室、起居室楼板的计权标准化撞击声压级由原来的不宜大于75dB和条件限制时的85dB,直接降到不应大于65dB。

一般毛坯无楼板保温的钢筋混凝土楼板，以及贴砖的钢筋混凝土楼板，都达不到65dB的要求。而木地板和地毯的隔声较好，可以达到≤65dB的要求。

将原《民用建筑隔声设计规范》中外墙及外窗的空气声隔声性能要求列入新规，升级为强条，并将外窗空气声隔声要求进行提升。

临街住宅朝交通干线侧卧室外门窗计权隔声量与噪声频谱修正量之和要求，由30dB提升到35dB;其他外门窗由25dB提升到30dB.

4、 楼梯净宽要求变化

楼梯净宽由原6层及以下梯段净宽不小于1米，改为最高入户楼面距室外地坪不超15米时，一侧栏杆的梯段净宽不小于1米，两侧设置墙体的楼梯净宽不小于1.1米。

如层高突破3米，则低于6层就需要设置1.1米宽的梯段。

四、细节管控：从安全到实用，魔鬼藏在规范里

1.安全防护全面升级

阳台栏杆高度和平段临空楼梯栏杆从旧规的1.05-1.10米统一提至1.2米，加强了临空围护的安全性，并强制防攀爬设计。

此外，新增公区、卫生间地面静摩擦系数≥0.6、防滑铺装等要求，细节处守护居家安全。

2.建筑外立面的“凹口限令”

新规规定凹口净宽与净深比＜1:3且净宽＜1.2米时，卧室和起居室的外窗不得设于凹口内。

此举旨在避免采光死角，同时限制为追求外立面造型牺牲功能性的设计。

3.空调机位“终身责任制”

新规要求空调外机位与主体结构同寿命（≥50年），禁止设于通风不良的天井内，且需预留检修空间。

旧规仅模糊要求“便于安装”，新规从源头杜绝“装机难、维修险”的乱象。

五、使用管理：从“能用”到“耐用”，严禁私改乱建

1.公共设施用途锁定 新规明确“配套设施不得擅自改变功能”，例如物业用房、社区服务设施等需按规划用途使用，旧规则未提及。此举剑指“社区商铺改公寓”“物业用房变仓库”等乱象。

2.住宅功能及外观不能改变新规要求住宅建筑的承重结构、主要使用功能、建筑外观不应擅自改动，从法律层面禁止住宅改办公、立面搭建等行为。未来，赠送露台阳台面积、搭建成房间的行为将从源头被禁止。

3.结构安全红线不可越 新增“承重结构、抗震构件、管线设备不得擅自改动”条款，并严禁楼面堆放影响结构安全的重物（如大型鱼缸、密集书柜）。旧规仅建议“不应改动”，新规则升级为强制性禁令，违者将面临法律处罚。

结语：新规背后的居住革命

《住宅项目规范》的出台，不仅是对建筑技术的更新，更是对居住价值观的重塑。从追求“盖得高”转向“住得好”，从满足基本功能到关注全生命周期体验。对开发商而言，高周转、高密度的开发模式将面临挑战；对购房者而言，住宅的舒适性、安全性和保值性有望显著提升。未来，“27层以上住宅绝版”或许只是开始，一场以品质为核心的居住革命正在到来。