这一次，房产“预售制”恐怕要退出历史舞台了！
发布时间：2025-05-12 19:21:18 浏览量：3
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Real Estate·Little Prince
HZ | 地产小王子
房地产“预售制”很可能马上就要退出历史舞台了！
这一次，现房销售会来得有点突然，很可能就在6月。
我做了一些预测，大家可以留言一起讨论一下。
开发商们可能获取现房专项融资，以低息或者缓交的方式先行开发。而个人买房很可能实行先息后本，延长贷款年限等手段，降低当下的购房成本。
和当年的棚改、MLF一样，你永远不会知道他们会创造出什么样的新工具，因为造物主是可以随心所欲的定制规则的。当你觉得无路可走的时候，新的规则可以产生一条新的道路。
但我们可以知道，他们的目的是什么？然后，我们就知道我们该怎么走了。
具体情况，我们后文展开。
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Real Estate·Little Prince
HZ | 地产小王子
2025年5月7日上午9点，国新办召开“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”解读发布会，央行、金融监管总局和证监会一把手参会。
自5月15日起，央行将下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计释放长期流动性约1万亿元。
同时，政策利率下调0.1个百分点，7天期逆回购操作利率降至1.4%，带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行。
此外，央行还优化两项资本市场货币政策工具，将5000亿元证券基金保险公司互换便利和3000亿元股票回购增持再贷款额度合并，总额度高达8000亿元。
同时，央行还宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率降至2.6%。
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Real Estate·Little Prince
HZ | 地产小王子
很多人觉得降准降息力度不及预期。但我的看法不一样。
我国已经进入低利率时代，本身降准降息的空间有限。
大洋彼岸又没有降息的大动作，我们能顶住压力降准降息，已经表明了中央对楼市和股市的一种态度。
而今天这个会议更重要的意义在于国家金融监管总局的表态。
在推出的八条举措中的第一条就明确了：加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。
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HZ | 地产小王子
什么是房地产发展新模式？
在回答这个问题前，我们要先了解，什么是房地产原有的发展模式？
过去几十年的房地产开发是建立在期房销售的模式下的。
而《二十届三中全会决定》中提出：“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。
因此，我们判断，房地产开发新模式应该剑指现房销售模式。
现房销售模式将匹配相适应的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。
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HZ | 地产小王子
那么很多人问，现房销售的各个环节，可能出台什么样适配的融资制度呢？
我个人预测，房地产开发阶段，有两种可能。
一种是远超市场更低利率的现房开发贷，降低开发商在建成现房开始销售前的融资成本。但这样对银行来讲，会再次降低原本就不足的利润空间。
个人会倾向于第二种可能。
那就是在开发商建成现房开始销售前，暂缓支付贷款利息。待开始销售回款时，一次性或分步骤补缴全部利息。
这样，银行并没有实际的利息损失。
开发商们等开始销售回款了，才支付利息。虽然成本是增加了，但实际的资金压力并不大，和期房销售差别不会太远，也能接受。
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HZ | 地产小王子
那么个人住房贷款回如何改变原有融资制度呢？
我的预测是实行3-5年的先息后本模式，降低购房者当下的购房成本。
待房地产市场全面回暖后，再开始实行原有的还本还息。
并可能延长贷款年限最长至50年，全面开放接力贷等。
究竟是不是我讲得这样呢？
大家不放拭目以待，今年下半年一定会有一个结果的。
搞不好就在6月份。
