预售制将退出历史舞台？全国推广现房销售，房价会涨还是跌？

发布时间：2025-05-14 09:58:39  浏览量：2

一、从“开盲盒”到“所见即所得”：一场迟到的购房革命
2024年5月，一则消息震动楼市——中国拟全面推广现房销售制度。这意味着，曾被无数人痛骂的“期房预售制”，可能彻底退出历史舞台。

一位郑州购房者的遭遇刺痛人心：“首付60万，月供8000元，等了3年只等到一片工地。现在房子烂尾了，开发商说‘要钱没有，要命一条’。”
这正是预售制的残酷真相：购房者承担了银行、开发商、建筑商的所有风险，却成了食物链最底端的“韭菜”。

二、解剖预售制：香港“楼花”如何变成全民赌局？

历史逻辑：
1998年房改引入香港“楼花”模式时，中国城镇化率仅30%，商品房短缺。预售制让开发商用购房者的钱盖房，用银行的钱加杠杆，用高周转冲规模，20年造出全球最大房地产市场。风险转移链：开发商：拿地→抵押→预售→回款→再拿地，空手套白狼；银行：放贷吃利息，烂尾不担责；购房者：钱房两空还要还贷，维权无门。数据暴击：2023年全国烂尾楼超1200个，涉及资金2.8万亿；购房纠纷案件中，期房问题占比从2018年37%飙升至2023年81%。

三、海南试验：淘汰32%房企背后的血腥真相
作为全国首个现房销售试点，海南用4年交出答卷：

市场集中度：TOP10房企市占率从45%→68%，中小房企批量死亡；品质内卷：现房项目精装交付率100%，得房率普遍超85%（期房平均78%）；价格波动：试点初期新房供应减少30%，但3年后价格回归理性，年均涨幅仅2.3%。

一位海口开发商坦言：“现房销售后，我们每平米成本增加1800元，但敢降价就死，只能拼户型设计和物业服务。”

四、全国推广现房销售：房价会崩盘还是暴涨？
1. 短期阵痛：

供应休克：参照海南经验，全国新房供应或骤降40%，核心城市房价可能跳涨15%-20%；房企洗牌：预计60%中小房企出局，头部房企资金成本飙升（融资利率或破8%）。

2. 长期重构：

品质革命：现房倒逼开发商从“高周转”转向“精工细作”，得房率、绿化率、建材标准将成竞争焦点；金融排雷：银行开发贷不良率可能从1.2%飙升至4%，但系统性风险降低；价格分化：一二线现房溢价率或达30%，三四线“鹤岗化”加剧。

3. 致命挑战：

地方政府土地财政依赖度仍超40%，现房销售导致卖地周期延长，城投债危机可能引爆；税收制度需配套改革，现房销售房企增值税抵扣链条断裂，利润率或压降5个百分点。

五、购房者的天堂还是地狱？
利好：

告别烂尾焦虑，收房即拿证；实地验房避免“PS级”宣传欺诈；倒逼物业、学区等配套承诺兑现。

利空：

短期内房价上涨压力增大；新房选择减少，二手房成香饽饽；房企成本转嫁，精装变“惊装”。

一位北京房产中介预判：“未来买房就像买车，开发商得先建‘4S店’（样板现房），购房者可以试住三天再下单。”

六、结语：当赌局变成实业，楼市才有未来
预售制的本质，是让购房者用真金白银参与一场开发商坐庄的赌局。而现房销售，则是把房地产拉回制造业的本质——谁的产品好，谁才能活下去。

这场改革没有赢家，只有幸存者。当开发商开始比拼户型设计而非融资能力，当银行不得不严审项目而非闭眼放贷，当购房者终于能挺直腰板验房，中国楼市才算真正成年。