上海交大陈杰：稳住楼市股市，各地政府要当作最重要工作落实
更新时间：2025-03-12 11:15 浏览量：2
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授陈杰
在对今年工作的总体要求中写到稳住楼市股市，同时也是要求各地政府都要把楼市股市的稳定当做今年最为重要的工作任务之一来重视和落实。
中房报记者 苗野 两会报道
“信心、决心”，是陈杰在这次采访中提到的最多的“关键词”。
他说，“政府工作报告不仅展示了稳住楼市的决心，也指出了房地产未来发展的方向所在和路径所依，有力增强了各界对房地产市场止跌回稳的信心。”
陈杰，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授。他告诉中国房地产报记者，3月5日自己全程认真聆听了李强总理作的政府工作报告，报告里的国计民生，让他深受鼓舞、倍感振奋。
他进一步提到，政府工作报告用了240字的大篇幅给出了持续用力推动房地产市场止跌回稳的施策方略，并首次提到要适应人民群众高品质居住需要，推动建设安全、 舒适、绿色、智慧的“好房子”，指明了未来房地产发展仍然还有十分广阔空间。
“楼市股市的稳定直接关系经济全局的稳定，稳住楼市股市是统筹发展和安全的基石，是稳预期、激活力、扩内需的前提，也是推动经济持续回升向好的基础。”陈杰说。
今年政府工作报告中“稳住楼市股市”的重要表述和“持续用力促进房地产市场止跌回稳”的详细指导，充分展示政府会继续加码稳住楼市的决心，不仅有力加快楼市筑底回升，构建推动房地产发展新模式也会在年内取得重要新突破。
政府工作报告展示了稳住楼市的决心
中国房地产报：听完今年的政府工作报告您有什么感触？
陈杰：今年的政府工作报告首先对2024年房地产市场止跌回稳的各项努力工作及产生的效果给予了积极肯定。
比如，将下调住房贷款利率和首付比例、降低交易环节税费水平、扎实推进保交房工作都列入了2024年工作回顾第一个要点“因时因势加强和创新宏观调控， 推动经济回升向好”的重要组成部分，充分肯定了稳楼市工作中政策出台及政策创新的及时性和效果性。
同时，政府工作报告也直面当前很多城市的房地产市场仍然还面临筑底不稳的现实挑战，如在今年工作的总体要求中就明确要求“稳住楼市股市”，又在第六项工作“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”中，重申2024年中央经济工作会议所要求的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，体现了对稳楼市工作的高度重视和对市场形势的清醒认识。
政府工作报告不仅展示了稳住楼市的决心，也指出了房地产未来发展的方向所在和路径所依，有力增强了各界对房地产市场止跌回稳的信心，并首次提到要适应人民群众高品质居住需要，推动建设安全、 舒适、绿色、智慧的“好房子”，这些表述将有力消除对中国房地产市场的非理性认识，不仅提振预期和促进筑底回升，还将促进房地产新发展模式的构建。
中国房地产报：今年政府工作报告将“稳住楼市股市”写进总体要求，这是历史上的第一次，背后体现了什么样的信号？
陈杰：楼市股市的稳定直接关系经济全局的稳定，稳住楼市股市是统筹发展和安全的基石，是稳预期、激活力、扩内需的前提，也是推动经济持续回升向好的基础。
当前，我国楼市股市确实还存在一些不稳定因素，尤其在国际外部错综复杂的环境下，不确定性因素很多。在复杂多变的环境中稳住楼市股市，不仅要保障完成今年经济增长目标，还要为“十五五”规划开局奠定良好基础，巩固社会各界对经济中长期持续向好和实现升级转型发展的信心，具有很高的政策施策挑战，需要全局关注、协同发力、久久为功。
为此，政府工作报告在对今年工作的总体要求中就写到了稳住楼市股市的要求，体现了正视问题的自信、不回避不遮掩的坦荡和迎难而上的勇气。
在总体要求中，”稳住楼市股市”的表述，与“防范化解重点领域风险和外部冲击”前后直接相连，可以看作是向国际国内资本市场鲜明表明了中国政府将不惧各种风险冲击、坚决守住不发生系统性风险底线的强大决心，也是向社会各界展示了一定能达成目标的信心。这个动作本身可以理解为政府预期管理手段的一种升级。
在对今年工作的总体要求中写到稳住楼市股市，同时也是要求各级政府都要把楼市股市的稳定当做今年最为重要的工作任务之一来重视和落实，同时又要与其他方面的各项工作有机结合，而不是相互脱节，孤立地去稳住楼市股市。
比如，今年工作总体要求的第一要点“实施更加积极的财政政策”、第二要点“实施适度宽松的货币政策”、第三要点“强化宏观政策民生导向”、第四要点“打好政策‘组合拳’”，都与稳住楼市股市有关，都是稳住楼市股市的主要路径和重要保障。同时，稳住楼市股市也能为落实这几个要点打下良好基础，提供更好的政策发挥空间。这几个要点是相辅相成的一个有机整体，要融会贯通来领悟，才能做好今年的工作。
收储要考虑各地差异性
先定用途再定收购方案
中国房地产报：政府工作报告提出，“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”对于收储工作的再强调，您怎么看？
陈杰：稳住楼市的基本立足点是尽快恢复房地产的供需平衡。供需平衡的修复，需要从供需两方面着眼，简单说，就是减供增需。客观说，当前我国不少城市还是存在商品房供大于需的去库存压力，如果依赖市场自身修复，等待市场需求尤其居民需求复苏反弹，那库存去化压力周期会比较长。
在当前经济环境下，漫长的房地产市场供求再平衡过程，会给经济社会发展带来很多难以预料的风险冲击。
收储存量商品房，一方面是增需，另一方面是减供，可以大大缩短房地产市场再平衡过程。盘活存量用地和商办用房在内的存量房屋，既是稳住楼市的重要组成部分，又可以与政府工作报告提到的“优化城市空间结构和土地利用结方式”、“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发”相结合，提高城市土地与房地产资源的配置效率，释放城市增长潜力。
各地房地产市场情况差别很大，盘活存量土地与房屋、收储存量商品房，要考虑各地的差异性，既要考虑完成当下的任务需求，也要考虑长期影响，不对房地产市场及经济社会的可持续发展产生负面影响。
我建议，盘活和收储存量土地与商品房的工作，不能简单“一刀切“，要在中央基本要求的指导下，城市政府积极充分利用收储专项债等政策支持的同时，承担更大主体责任，具有更大自主权，产生更多因地制宜的创新性与原则性兼顾的办法。原则上，应先定用途再定收购方案，谋定而后行。
中国房地产报：政府工作报告提出，要“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。”您认为在房地产基础性制度方面要如何搭建，加快新模式的建立？
陈杰：房地产发展新模式已经在进行中。2024年12月末的全国住房城乡建设工作会议在部署推动构建房地产发展模式时候着重谈了“一个体系、一个机制、两个制度、一个监管”，其中“一个体系”是住房供应体系，“一个机制”是要素联动机制，“两个制度”是商品住房销售制度和房屋全生命周期安全管理制度，“一个监管”是房地产全过程监管。
从这五个领域的变化可以窥见房地产发展新模式的基本框架，其中居于中心地位的是“一个体系”。2025年，中国住房供应体系三个层面的变化值得高度关注：一是“市场+保障”供应体系的深入推进，二是“租购并举”的更深层次进展，三是存量消化与增量优化的协调统一，包括“持续推进城市更新和加快城镇老旧小区改造“行动中老旧住房的升级替换和以旧换新。
保交房需要拉长“白名单”
中国房地产报：政府工作报告提出，“拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。”您认为，接下来，对于保交房工作应重点做好什么？
陈杰：经过两年多的大规模“保交楼”再到“保交房”的努力，各地政府在与相关职能部门的协同工作中已经建立起一套比较成熟和规范的保交房工作体系，总体上能够保障已售未交付商品房从复工、竣工到交付的全流程。
相关数据显示，2024年全国实现了338万套保交房工作，其中304万套来自规模前50名大型房企。保交房工作从最初的艰难困局到后期的破冰推进，离不开房地产融资协调机制这个多部门协力下产生的重要金融创新。国家金融总局负责人最新披露，房地产融资协调机制目前审批贷款超过6万亿元，涉及已经交付和正在建设的住房超过1500万套。可见，没有基于企业风险与项目风险有效分离基础上的巨大规模“白名单”融资保障，保交房工作难以取得目前的成绩。
未来保交房一方面仍然需要拉长“白名单”，让更多符合条件的项目能进入“白名单”，包括民营房企的项目也能纳入；另一方面要增强对期房购房人的保障，切实实现不仅交房还能第一时间入住并办理好产权。同时，加快推动期房销售全面向现房销售转变，从根源上避免再出现大规模已售期房难交付带来的系统性金融风险和社会稳定风险。
中国房地产报：政府工作报告提出，要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，对于好房子建设您怎么看？
陈杰：今年政府工作报告首次明确提出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、 舒适、绿色、智慧的“好房子”。这既为新时期房地产发展的使命与目标指明了方向，是房地产行业从“量增”到“质优”转型发展的必由之路，可以有效拉动绿色建材、智能家居、智慧物业等多个传统产业的增值链升级，还展示了未来宜居城市、智慧城市、韧性城市建设的广阔空间，也让城乡居民对美好生活有了更具象化的热切期盼，将有力激发人民群众的奋斗热情。
民以食为天，以居为先。良好的居住条件是家庭幸福的起点，高质量民生福祉的基础，可以说是人民群众一切幸福的基点。人人住有宜居，提升人民群众获得感、归属感和幸福感，具有增进城市归属感、增强社会凝聚力的强大“锚力”。提高居住质量，让人人享有“好房子”，既是民生问题也是发展问题。宜居才能乐业，住在“有温度”的“好房子”“好小区”“好社区”才能保持好体力、养护好心情、涵养好精神、享受好生活，才有动力和能力创造新知、创新科技、增长社会发展动能。加快实现人人享有“好房子”“好社区”，是新时代践行以人民为中心发展理念建设“人民城市”的新号角，也是中国式现代化的题中之义。
好房子的建造与供给是一个系统工程，涉及多方主体和多个产业，需要强化规范引导，完善标准体系建设，建立示范推广体系。
好房子首先要安全，而且是全生命周期的安全。不少地方在积极探索让开发企业、物业企业与政府职能部门等多方努力协同形成房屋安全责任闭环，优秀项目往往配置了智能化房屋安全监测体系，线上线下联动提升对安全防护的响应速度与效率，并具备防范火灾、水灾、地震等灾害的紧急避险设计。
好房子要居住舒适，就要住的安心、用的放心、维护省心和体验舒心。不少企业注意从设计、建造、运营和维护各环节用心，对硬件软件精心挑选，如陈晓红院士所指出，注意“服务温度”，让居者对房屋和小区“产生情绪共鸣”。
好房子除了要有健康的室内环境，还要有良好的室外生态环境，以提高居者的身心健康。不少企业已经主动提升建筑绿色星级标准，加大低碳与健康建材的使用，追求低碳的模块化装配式建造，还探索光伏建筑一体化和智能温控，大大降低能耗，不仅省钱，也促进人居与自然的和谐统一。
AI时代的好房子必须具有智能特征，已经有不少示范性的“好房子”“好小区”，不仅有高科技的智能家居嵌入室内，还与智慧物业、智慧社区、智慧城市紧密相融。
中国房地产报：对于2025年的房地产市场您有什么新看法？
陈杰：楼市股市是居民家庭财富的主要集中地，稳住楼市股市，才能居有所安、心有所稳，尤其在现代风险社会中，家庭资产价值的确定性是居民对抗意外冲击和收入不确定性的重要基础。
客观来说，我国不少城市的房价，在一定历史时期中都有过不同程度的虚高，但经历2021年以来的3年多市场深度调整，大多数城市房价已经大幅向价值基本面支撑点回归。在持续政策协同发力之下，2024年第四季度以来不少城市的房地产市场已经产生诸多积极变化。今年政府工作报告中“稳住楼市股市”的重要表述和“持续用力促进房地产市场止跌回稳”的详细指导，充分展示政府会继续加码稳住楼市的决心，有力增强各界信心，将不仅有力加快楼市筑底回升，也会推动房地产发展新模式构建在年内取得重要新突破。