预售制要退出历史舞台？从“抢期房”到“买现房”，我们等了30年

发布时间：2025-12-25 11:59:54  浏览量：32

今天咱们聊个跟每个家庭钱包都息息相关的话题买房。

从“交钱等交房”到“看房再下单”，这两年你有没有发现，身边的现房楼盘越来越多了？这可不是开发商突然良心发现，而是一场关乎中国楼市未来30年的制度重构正在悄然落地。

2026年全国住房城乡建设工作会议上，倪虹部长一句话定了调：“推进现房销售制，实现‘所见即所得’。”这话听着简单，背后却是房地产市场从“高速扩张”向“高质量发展”的战略转向。

数据最有说服力。

2020年那会儿，全国现房销售面积占比才12.7%，说白了就是10套房里只有1套是现房，到2024年，这个数字冲到30.84%，2025年前9个月更猛，直接干到35.4%。

短短五年，现房销售占比翻了近3倍，这速度比你手机更新换代还快。

为啥这么急？说到底还是“烂尾楼”这颗毒瘤闹的，以前预售制下，开发商拿了钱就敢挪用，房子盖到一半资金链断了，留下一堆“烂摊子”。

现在推行现房销售，相当于给购房者上了“双保险”，一是能亲眼看到房子质量，二是钱交了就能拿钥匙，再也不用提心吊胆“钱房两空”。

当然，政策也留了口子，“不搞一刀切”，预售制没完全取消，但监管卡死了预售资金必须进监管账户，开发商想随便动？门儿都没有。

这种“现房为主、预售为辅”的组合拳，既守住了民生底线，又给市场留了缓冲空间，不得不说，这步棋走得挺稳。

说到现房销售，绕不开海南这个“吃螃蟹的”，2020年，海南成了全国首个省级层面推行现房销售的地区，新出让土地的商品房全部要求现房销售。

五年过去，效果怎么样？

先说好消息，2025年11月克而瑞数据显示，海南新房投诉量比试点前下降67%！“货不对板”“延期交房”这些糟心事少了一大半，购房者终于能睡个安稳觉了，但硬币总有两面，代价也很明显。

最直接的是土地市场遇冷。

2021到2023年，海南土地成交面积累计下降54%（海南省住建厅2024年报告）。

为啥？开发商拿地后得自己垫钱盖房，资金周转周期从以前的6个月拉长到2-3年，谁敢轻易下手？尤其是中小房企，兜里本就没多少余粮，这下更不敢拿地了，更扎心的是刚需买房更难了。

开发商为了回本，都跑去盖高价改善房，海口、三亚的刚需盘供应占比直接降了15%，以前咬咬牙还能凑个首付买期房，现在现房价格摆在那儿，刚需只能望房兴叹。

这还不是个例，2024年浙江某试点楼盘，现房售价就比周边预售盘高了8%-12%（《中国房地产报》调研）。

开发商的资金成本增加了，自然要转嫁到房价上，更麻烦的是中小房企的债务风险，2025年上半年，全国就有15家中小房企因为现房销售占用资金太多，直接违约了（Wind数据）。

所以你看，现房销售这事，叫好容易叫座难。

怎么平衡购房者权益和市场活力，还得慢慢摸索，可能有人会问，预售制用了30年，说改就改，是不是太急了？这话得从根上聊。

1994年《城市房地产管理法》确立预售制时，中国城镇人均住房面积才17.8平方米，大家最大的烦恼是“没房住”。

预售制相当于给开发商加了个“杠杆”，快速回笼资金再盖更多房。

1998到2020年，全国城镇住房竣工面积直接涨了4.3倍（国家统计局数据），可以说没有预售制，就没有中国城镇化的“加速度”，但现在不一样了。

2023年全国商品房待售面积达6.8亿平方米，人均住房面积超41平方米，早就从“不够住”变成“住得好”。

2025年常住人口城镇化率66.2%，城市发展也从“盖新房”转向“改旧楼”（中国社科院《房地产蓝皮书》），这时候再靠预售制“高周转、高负债”，显然跟高质量发展的需求脱节了。

看看国外怎么做的？新加坡组屋实行“建成后销售”，政府给开发商低息贷款，既保证了刚需供应，又不让开发商压力太大。

德国更狠，预售资金100%第三方监管，房子竣工验收合格了才给开发商，所以烂尾率常年低于0.3%（德国联邦建筑协会2024年数据）。

这些经验告诉我们，现房销售不是要不要搞的问题，而是怎么结合中国国情搞好的问题。

说到底，推进现房销售制，本质上是给狂奔了30年的楼市踩一脚“稳刹车”。

从海南试点的“阵痛”到全国推进的“渐进”，从预售资金的“严监管”到房企融资的“软着陆”，每一步都是在找平衡。

未来5-10年，现房销售占比有望突破50%，到那时，我们或许就能真正告别“期房焦虑”，迎来“买房即安心”的时代。

当然，这需要开发商转变思路从“赚快钱”到“做品质”，需要购房者多些耐心给市场转型一点时间，更需要政策持续发力既防风险又保民生。

毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的，这句话，永远是楼市最根本的逻辑。

好了，今天就聊到这儿，你觉得现房销售是好事还是坏事？欢迎在评论区留言，咱们接着唠！